Vous êtes propriétaire de biens immobiliers et vous souhaitez les protéger et les transmettre de manière optimale à vos proches ? La Société Civile Immobilière (SCI) pourrait bien être la solution adaptée à vos besoins. Chez Karine Waldoch, notaire à Bétheny près de Reims, nous vous accompagnons dans la création et la gestion de cet outil juridique sur-mesure, pour vous permettre de tirer le meilleur parti de votre patrimoine.
Une SCI est une structure juridique qui permet de détenir et de gérer des biens immobiliers. Elle est constituée d'au moins deux associés (qui peuvent être des membres de la même famille, des amis ou des associés pour un projet commun), qui possèdent chacun des parts de la société. L'objectif principal d'une SCI est de faciliter la gestion et la transmission du patrimoine immobilier, tout en bénéficiant d'avantages fiscaux intéressants.
En créant une SCI, vous pouvez par exemple acquérir un bien immobilier à plusieurs, en définissant clairement les droits et obligations de chaque associé. C'est aussi un excellent moyen de préparer sa succession, en transmettant progressivement des parts de la société à ses héritiers, tout en évitant l'indivision et les potentiels conflits de gestion.
Sur le plan fiscal, la SCI offre de nombreux atouts. Elle permet notamment de réduire l'assiette imposable, en déduisant certaines charges liées à la détention et à la gestion des biens immobiliers (intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion...). La location des biens détenus par la SCI à ses propres associés est possible sous certaines conditions encadrées.
De plus, la SCI offre une grande flexibilité dans le choix du régime fiscal applicable. Selon votre situation et vos objectifs, vous pouvez opter pour l'impôt sur le revenu (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS). La transformation d'une SCI à l'IR en SCI à l'IS peut permettre de réduire la pression fiscale si les revenus fonciers sont réinvestis. Votre notaire vous conseillera sur le régime le plus avantageux pour vous.
À noter : les frais de constitution d'une SCI (rédaction des statuts, enregistrement, immatriculation...) sont à prévoir. Il est donc important d'être bien conseillé pour optimiser la structure.
Au-delà des avantages fiscaux, la SCI est un formidable outil de protection et de transmission du patrimoine. En effet, les biens détenus par la société sont à l'abri des créanciers personnels des associés. En cas de divorce ou de décès, le patrimoine immobilier est ainsi préservé.
La SCI facilite également la transmission du patrimoine aux héritiers, en évitant l'indivision. En donnant progressivement des parts de la société à vos enfants (idéalement tous les 15 ans pour bénéficier d'abattements sur les droits de donation), vous pouvez leur transmettre indirectement la propriété des biens immobiliers, tout en conservant le contrôle de la gestion. La répartition des parts entre héritiers peut être prévue dans les statuts de façon inégale si besoin, pour compenser par exemple une donation antérieure. C'est aussi un moyen d'éviter les conflits familiaux lors de la succession, puisque les règles de fonctionnement de la SCI sont définies à l'avance dans les statuts.
Conseil : pensez à utiliser le démembrement de propriété lors de la transmission des parts (nue-propriété aux enfants, usufruit aux parents), pour réduire les droits de donation et de succession.
Pour créer une SCI, plusieurs étapes sont nécessaires. Il faut tout d'abord choisir les associés et définir la répartition des parts de chacun. Le capital social minimum est libre, mais il est recommandé de le fixer en cohérence avec la valeur des biens apportés. Ensuite, les statuts de la société doivent être rédigés, en précisant notamment l'objet social, les modalités de gestion et de prise de décision, ainsi que les règles d'affectation des bénéfices de la SCI (mise en réserve, distribution...).
Une fois les statuts signés, la SCI doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés. Enfin, il faut procéder à l'ouverture d'un compte bancaire dédié et à la nomination d'un gérant.
Le gérant de la SCI, désigné dans les statuts, est chargé d'assurer la gestion courante de la société. Il doit notamment tenir la comptabilité, déclarer les revenus fonciers, convoquer les assemblées générales et exécuter les décisions prises par les associés.
Les associés se réunissent au moins une fois par an en assemblée générale pour approuver les comptes et prendre les décisions importantes, comme l'affectation des bénéfices. Chaque associé dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation dans le capital social.
La création et la gestion d'une SCI sont des opérations complexes, qui nécessitent l'expertise d'un professionnel du droit. Votre notaire, spécialiste de la fiscalité et de la gestion de patrimoine, est le partenaire idéal pour vous accompagner dans cette démarche. Il procède notamment à la publication de la SCI (statuts, BODACC...) et aux formalités lors des changements importants (modifications statutaires, changement de gérant...).
Chez Karine Waldoch, nous mettons notre expertise juridique et fiscale à votre service pour créer une SCI parfaitement adaptée à votre situation et à vos objectifs. Nous sécurisons l'ensemble des actes et des transactions, et nous vous proposons un conseil personnalisé pour optimiser votre stratégie patrimoniale.
Notre accompagnement ne s'arrête pas à la création de la SCI. Nous restons à vos côtés dans la durée, pour adapter la structure à l'évolution de votre situation familiale et de la législation. Avec Karine Waldoch, vous bénéficiez d'un suivi sur-mesure et d'une sécurité juridique optimale pour la gestion et la transmission de votre patrimoine immobilier.
