Le démembrement de propriété est un outil juridique méconnu mais redoutablement efficace pour optimiser la gestion et la transmission de son patrimoine. Savez-vous que cette technique, lorsqu'elle est bien utilisée avec l'aide d'un notaire, peut vous permettre de réduire significativement votre fiscalité tout en préparant sereinement votre succession ? Karine Waldoch, notaire à Bétheny près de Reims, vous explique les avantages de cette stratégie patrimoniale.
Le démembrement de propriété consiste à scinder un bien en deux parties distinctes : l'usufruit et la nue-propriété. L'usufruitier bénéficie du droit d'usage et des revenus du bien, tandis que le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien, sans pouvoir en jouir immédiatement. Cette dissociation peut s'appliquer à un bien immobilier dont on est plein propriétaire, mais aussi à un portefeuille de valeurs mobilières ou à un contrat d'assurance-vie.
Cette dissociation temporaire présente de nombreux avantages dans la gestion patrimoniale, notamment en termes de fiscalité et de transmission. En effet, le démembrement permet de réduire la valeur imposable du bien et d'anticiper sa transmission aux héritiers, tout en conservant la maîtrise de son patrimoine.
En démembrant votre patrimoine, vous diminuez la valeur fiscale de vos biens. La nue-propriété, transférée à vos enfants par exemple, est évaluée à une valeur inférieure à celle de la pleine propriété, ce qui réduit mécaniquement les droits de succession à acquitter. Plus l'usufruitier est âgé, plus la valeur de l'usufruit est faible et celle de la nue-propriété élevée.
De plus, si vous êtes soumis à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), le démembrement peut vous permettre d'exclure la nue-propriété de son assiette (avec un abattement de 30% à 90% selon l'âge de l'usufruitier). Une stratégie particulièrement intéressante pour les propriétaires d'immobilier de rapport.
À noter : le démembrement permet de donner la nue-propriété d'un bien à ses enfants sans payer de droits de donation, grâce à l'abattement de -100% jusqu'à 100 000€ par enfant tous les 15 ans.
Le démembrement facilite la transmission anticipée de votre patrimoine à vos héritiers. En cédant la nue-propriété à vos enfants, vous leur transmettez progressivement vos biens, tout en conservant l'usufruit, c'est-à-dire la jouissance et les revenus du bien démembré. La nue-propriété donnée peut être assortie d'une réserve d'usufruit et/ou d'un droit d'usage et d'habitation à votre profit.
Cette stratégie est aussi un excellent moyen de protéger votre conjoint survivant. En lui attribuant l'usufruit (via la donation au dernier vivant) et la nue-propriété à vos enfants, vous sécurisez ses revenus futurs tout en préservant les intérêts de votre descendance.
Conseil : la donation au dernier vivant permet au conjoint survivant de choisir entre l'usufruit de la totalité de la succession ou la pleine propriété d'1/4 de la succession, sans payer de droits de succession. Elle est irrévocable mais les autres libéralités (testament...) restent possibles ensuite.
Exemple : Marc et Sophie, mariés sous le régime de la communauté, possèdent une maison de 400 000€. Marc donne à ses 2 enfants la nue-propriété de sa moitié, sans droits à payer grâce à l'abattement de 100 000€ par enfant. Au décès de Marc, Sophie recueille l'usufruit de la totalité de la maison grâce à la donation au dernier vivant. Les enfants ont la nue-propriété de la part de leur père. Au décès de Sophie, ils recueilleront la pleine propriété de la maison.
Pour profiter pleinement des avantages du démembrement, il est essentiel de vous faire accompagner par un notaire expérimenté. Votre notaire analysera votre situation patrimoniale et vos objectifs pour vous proposer la stratégie la plus adaptée.
Il se chargera ensuite de la rédaction des actes notariés nécessaires, en veillant à leur conformité juridique et fiscale. Il vérifiera la capacité juridique des parties, recueillera leur consentement éclairé, rédigera l'acte authentique, publiera la donation et conservera l'original à son rang. Tout au long de votre vie, il assurera un suivi rigoureux de votre dossier pour adapter la stratégie si besoin (modification des quotes-parts démembrées, donation-partage complémentaire, renonciation à l'usufruit réservé...)
Chez Karine Waldoch, notaire à Bétheny près de Reims, nous mettons notre expertise en gestion patrimoniale à votre service. Notre approche personnalisée et notre connaissance approfondie des techniques de démembrement nous permettent de vous proposer les solutions les plus pertinentes pour optimiser la transmission de votre patrimoine.
À noter : d'autres outils permettent aussi d'organiser la transmission de son patrimoine comme la donation graduelle (donner un bien à un 1er bénéficiaire qui devra le transmettre à son décès à un 2nd bénéficiaire), la donation-partage transgénérationnelle (transmettre en une fois à ses enfants et petits-enfants) ou encore le testament authentique (exprimer ses dernières volontés devant notaire).
N'hésitez pas à prendre rendez-vous avec notre étude pour étudier les possibilités de démembrement de votre patrimoine. Nous serons heureux de vous accompagner dans cette démarche et de répondre à toutes vos questions.
